Loyers impayés : la mise en demeure, première étape avant l'expulsion

Loyers impayés : une situation qui peut dégénérer vite

Un locataire qui cesse de payer son loyer représente l'une des situations les plus redoutées des propriétaires bailleurs. En France, les loyers impayés touchent chaque année plusieurs dizaines de milliers de ménages et génèrent des pertes considérables pour les propriétaires, souvent de petits investisseurs dont les revenus locatifs constituent une part significative de leurs ressources.

Contrairement à une idée reçue très répandue, la procédure d'expulsion est longue et encadrée — elle peut prendre de six à dix-huit mois, voire davantage, en tenant compte des délais légaux et de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée en vertu de la loi du 29 juillet 1998). Il est donc impératif d'agir dès les premiers impayés, sans attendre que la situation ne se détériore.

La mise en demeure constitue précisément la première étape formelle de ce processus : elle est à la fois une tentative de résolution amiable et un acte juridique préparatoire indispensable à toute procédure judiciaire ultérieure.

Cadre juridique : les textes qui s'appliquent

Le régime des loyers impayés est régi par plusieurs textes :

• La loi du 6 juillet 1989 (loi Mézard, dite loi des rapports locatifs) pour les locations d'habitation à titre de résidence principale. Elle définit les droits et obligations des parties et encadre strictement la procédure d'expulsion.
• Le Code civil, articles 1728 et 1731 : le locataire a l'obligation de payer le loyer au terme convenu. L'inexécution de cette obligation constitue un manquement contractuel grave.
• L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : il prévoit les conditions dans lesquelles le bail peut être résilié pour défaut de paiement du loyer, notamment par le jeu de la clause résolutoire.
• Les articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution : ils encadrent les conditions de l'expulsion effective, notamment la trêve hivernale.

Pour les baux commerciaux, le régime est différent et relève du statut des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce), qui prévoit des règles spécifiques et généralement plus favorables au bailleur en matière d'impayés.

La procédure étape par étape

Pourquoi la mise en demeure par avocat est cruciale à ce stade

Beaucoup de propriétaires tentent d'abord d'envoyer eux-mêmes un courrier de relance, puis peinent à passer à l'étape suivante. La mise en demeure rédigée par un avocat présente plusieurs avantages décisifs :

• Impact psychologique immédiat : la réception d'un courrier signé par un avocat au Barreau de Paris signale au locataire que la situation est sérieuse et que des suites judiciaires sont imminentes. Dans de nombreux cas, cela suffit à déclencher un paiement ou une démarche de régularisation.
• Valeur probante maximale : envoyée en LRAR physique, elle constitue une preuve irréfutable de la démarche amiable entreprise par le bailleur — preuve que certains juges apprécient avant d'accorder des mesures coercitives.
• Mention du montant exact de la dette : la mise en demeure précise le détail des loyers impayés, charges, et intérêts moratoires applicables, ce qui clarifie la situation et évite toute contestation ultérieure sur les sommes dues.
• Coût maîtrisé : pour 45€ HT, vous disposez d'un acte juridique rédigé par un professionnel du droit, bien moins coûteux qu'une procédure judiciaire complète.

L'assurance loyers impayés (GLI) : un filet de sécurité complémentaire

Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), sachez que les conditions d'activation varient selon les contrats, mais la plupart imposent une démarche préalable de mise en demeure ou de commandement de payer avant de déclencher la prise en charge. Il est donc indispensable de respecter scrupuleusement les formalités prévues par votre contrat.

En l'absence de GLI, certains propriétaires peuvent faire appel à Action Logement (ex-1% logement) ou à d'autres dispositifs publics d'aide aux bailleurs en difficulté. Ces démarches n'exonèrent toutefois pas de la procédure judiciaire et prennent du temps.

Bail commercial impayé : un régime plus favorable

Pour les baux commerciaux, la procédure est sensiblement différente et généralement plus rapide. La clause résolutoire, si elle est prévue au bail, peut être actionnée par un commandement de payer resté infructueux pendant un mois (et non deux mois comme pour les baux d'habitation). De plus, la trêve hivernale ne s'applique pas aux locaux commerciaux, ce qui permet d'engager ou de poursuivre la procédure d'expulsion tout au long de l'année.

La mise en demeure par avocat reste toutefois recommandée en amont du commandement de payer, y compris pour les baux commerciaux : elle documente la chronologie des démarches et peut suffire à obtenir le règlement sans engager de procédure judiciaire.

Les erreurs à éviter absolument

• Changer les serrures ou couper les services : il s'agit d'une voie de fait pénalement sanctionnée (article 226-4-2 du Code pénal), quelle que soit la gravité des impayés.
• Attendre que la dette s'accumule : plus la dette est importante, plus le locataire sera dans l'impossibilité de la solder, et moins la procédure aboutira à un paiement effectif.
• Accepter un règlement partiel sans acte : si le locataire vous propose de payer en partie, signez un plan d'apurement écrit. Un paiement partiel accepté sans réserves peut nuire à la mise en jeu de la clause résolutoire.
• Négliger la signification : tout acte de procédure (commandement de payer, assignation) doit être signifié par un commissaire de justice pour avoir valeur légale. Un courrier simple ne suffit pas à ce stade.

En conclusion, face à un locataire qui ne paie plus, chaque semaine compte. La mise en demeure par avocat constitue le premier acte formel du processus, le moins coûteux et souvent le plus efficace. Elle conditionne la suite de la procédure et maximise vos chances d'aboutir à un recouvrement amiable avant d'avoir à saisir un tribunal. En parallèle, une saisie conservatoire peut permettre de geler les avoirs du locataire défaillant pour sécuriser votre créance.